端午將至，當廣州房東忙著備戰龍舟比賽時，隔壁的深圳房東正忙著催租戶搬家。

(資料圖片僅供參考)

從5月中旬開始，深圳市南山區白芒村的部分租戶陸續收到房東的通知，要求他們限期搬離，原因是白芒村成為了綜合整治點，村里的房屋要被統租，之后將用作保障性住房。房東要求的搬離時間很急，有的在6月底，有的在7月初。

短時間內重新找房子本來就是件困難的事，再加上涉及到學童就近入學，一時間，房東、租戶、綜合整治項目部之間的矛盾發酵。而圍繞著“租金上漲”，社會面的討論逐步擴大，成為本地熱議話題。

很快，深圳官方回應稱統租改造后租金僅上漲10%。負責深圳另一處城中村元芬村改造的企業“愿景明德”一名高層對《鳳凰WEEKLY地產》稱：“網絡上說租金翻倍的消息是假的，實際上它是微利的，10年左右才能算得過來賬。”

6月3日，“深圳發布”刊登了一篇《關于白芒村統租，街道最新回應》。文章的開篇談到了這次統租改造的初衷，“城中村作為深圳最大的存量房源地，是很多外來建設者等新市民、青年人來深奮斗的第一個落腳點。為更好滿足市民的住房需求，今年以來，深圳大力推進城中村保障性住房規模化品質化改造提升，提供更多高品質、可負擔的保障性租賃住房。”

數年前，萬科也曾深入到城中村做統租改造，后來因法規、利潤、社會輿論多種原因暫停。《鳳凰WEEKLY地產》從多位長租公寓業內人士了解到，如今深圳的租賃政策已基本落定，不存在大的障礙。

或由于租戶抵抗力度太大和輿論牽制，白芒村綜合整治項目部最新告訴《鳳凰WEEKLY地產》，目前統租工作已經暫緩。

“目前統租工作已經暫緩”

深圳南山區是深圳房價最高的區域，騰訊、大疆、中興等高新企業扎堆，豪宅林立。此次事件中心的白芒村位于南山區最為偏僻的北面，夾在陽臺山和西瀝水庫之間，在新地鐵動工之前，它的交通并不好，單間租金多在1000元以下，吸引了許多在南山工作的年輕人。

白芒村村口，“百旺”即“白芒”諧音

自從地鐵13號線動工以來，這個村的價值有了很大的提升，一旦地鐵通車，從白芒村站上車可直達南山科技園。去年底，村里精裝單間的價格就已漲至1500元，普通房間的租金還穩定在1000元。

白芒村583棟房屋（含臨建），租戶大約2萬人。對于統租一事，主要有兩個矛盾點，一個就是孩子上學問題，一個是租金問題。

6月8日，《鳳凰WEEKLY地產》來到白芒村，白芒村地鐵站和村牌坊之間僅有一個路口的距離，13號線預計今年通車。

白芒村算不上逼仄，雖然它的樓間距和深圳其他城中村一樣，幾乎都是“握手樓”，但每棟樓普遍在10層以下，還有不少只有五六層，村口有一大片空地用作停車場，停車場附近是一片草地公園。

走進村口不久，就是白芒村綜合整治項目指揮部所在地。項目指揮部是兩棟臨時搭建的兩層活動房，配有獨立的停車場。有村民告訴記者，數日前，有許多身為學生家長的租戶聚集在項目指揮部門口，反對統租。

白芒村對口的小學是白芒小學，按照深圳市的相關規定，學校學位須家長在所在區域居住一年以上才可申請，突然要求租戶搬離，可能直接導致租戶家中小孩無學可上。

白芒小學學位問題相對比較好解決，白芒村所處街道“西麗街道”在6月3日發布《致居民朋友的一封信》，信中稱，“符合入學條件在南山區內就讀的學生，無論搬離與否均予以保障學位。”

焦點還是在租金問題，租戶和外界最關心的是：統租是否會導致租金大幅上漲？

按照深圳官方最新回應，統租改造后，單套租金與改造前基本持平，即便個別房源存在改造成本高而造成租金小幅上漲，漲幅也不會超過原有租金的10%。

白芒村綜合整治項目部

白芒村最初在網絡間引起熱議，緣于一名叫做“寬叔雜談”的賬號在今日頭條上發文，稱自己的一套農民房被政府統租，加上補貼之后，比自己租出去的租金高兩倍以上。許多租戶推斷，如果他們想在改造后返回白芒村居住，成本至少會在兩倍以上。

“寬叔雜談”的數字和官方所稱的“10%”明顯是矛盾的。

一名白芒村村民給了《鳳凰WEEKLY地產》一個更為具體的數字：“位置比較好的，給到68元/平方米，位置不好的是65元/平方米，另外還有10萬元的補貼，和200-300元/平方米的裝修費。”

按照一個單間大約20平方米的面積計算，房東被征收后，一個房間的價格大約比現在對外出租的房租多了30%，另外，統租的期限長達15年，這里還有每三年租金上漲10%的承諾。

加在一起，“兩倍以上”一定是達不到的。《鳳凰WEEKLY地產》發現，“寬叔雜談”的賬戶現在已更名為“房圈阿寬”，并將文章內容編輯為，“比自己租出去的租金要高1.5倍。”

《鳳凰WEEKLY地產》以租客的身份致電項目部，得到回復：“目前統租工作已經暫緩，至于剩下的房屋還要不要征收，我們現在暫無計劃。”

西麗街道最新稱，居民可根據各自尋找房源的情況自行安排，對于不具備搬離條件的居民不強制搬離并維持房屋原租金標準。

目前白芒村的簽約率并不高，有媒體報道僅12.5%，上述村民稱大約只有“一小半”。

房東們也有自己的考慮，“15年的租約太長了，15年以后發生什么誰都沒辦法預料，有可能過了幾年就拿著租約和我們談拆遷，到時我們還怎么談條件？現在只有急缺錢的房東簽了合同，大部分人都不想簽的。”上述村民說。

“本來就是一個微利的業務”

焦慮和憤怒的租戶，多認為這是一筆二房東生意，事實上，白芒村的改造利潤并不高。

負責白芒村統租的是南山區國企“深圳市深匯通投資控股有限公司”，公開信息并不多。以另一家做城中村統租改造的國企“深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司”為例，今年3月1日才掛牌，由深圳市人才安居集團和愿景明德的子公司分別控股51%和49%。

深圳市人才安居集團是深圳市負責人才安居住房投資建設和運營管理的市屬國有獨資公司，成立之初就具有政策性和功能性屬性。

愿景明德是貝殼左暉在世時創立的一家資產管理公司，貝殼參與投資，董事長是陶紅兵。陶紅兵曾在鏈家擔任多年的高級副總裁，如今仍是鏈家的董事。早在2020年，愿景明德就已經在深圳龍華區元芬村做舊村改造，“微棠”最初就是愿景明德的品牌。

按照安居微棠的對外介紹，城中村房源改造包括房屋測繪加固、消防設施設備、強弱電、外立面以及室內精裝修，總體成本每平方米會達2500-3000元。

位于深圳龍華區的元芬村的微棠如今已開業，一居室租金1869元，二居室租金2799元。安居微棠除了租金收入，還有各種補貼，包括中央財政專項補貼300元每平米、城中村規模化租賃改造補貼300元每平米，保租房補助200元每平米，運營補貼5元每平米每月。這些補貼大約能和從房東手里收租的成本相抵，最終的成本大約仍保持在2000元/平方米。

“本來就是一個微利的業務，不存在暴利。”一名愿景明德的高層說。

他對《鳳凰WEEKLY地產》介紹：“安居在全市做了大量的調查，看了所有做城中村租賃的企業，最后選定跟微棠合作，就是看中微棠對房租上漲不超過20%的控制。安居微棠因為有政府補貼，所以收益提高了，但是租金的漲幅控制又縮小到10%。實際上我們做得很辛苦，要十年左右才能夠算得過來賬。”

第一個吃螃蟹的“前車”

白芒村的今天，不禁讓人想起5年前的深圳富士康，當時處在漩渦之中的是第一個吃螃蟹的萬科。

2018年，萬科的長租公寓品牌“泊寓”進駐富士康龍華園區北門的清湖新村，萬科大手筆從村民手中收樓，最先被收的是靠近園區大門臨街的樓棟，這個業務當初被命名為“萬村計劃”。

清湖新村的租戶多是富士康的工人，開業后的泊寓預計租金比原先的城中村房屋租金高了大約50%，工人被迫向外圍撤退。

2018年6月，矛盾正式爆發，由十幾名富士康工人聯合書寫的《13萬富士康勞工代表致萬科、房東及監管部門書》張貼在清湖新村各個角落，他們將壓力傳導至富士康，要求富士康上調工人工資，以滿足租房需求。

馬上，萬科被“資本吸血”的各種聲音輪番討伐。

外界多認為，“萬村計劃”的終點就是龍華富士康。實際上，萬村真正停止的時間在5個月后，也就是2018年的11月。一名萬村的前員工對《鳳凰WEEKLY地產》說：“萬村當時的輿論壓力確實很大，不過，最重要的原因是算不過賬。”

萬村最鼎盛時，團隊人數有300多人，在深圳全市范圍內簽下近2000棟村樓，這些房屋分布在數十個城中村里，其中包括了富士康員工居住的清湖新村。上述萬村前員工透露，這2000多棟樓每月需要支付的資金高達數億元，回本時間大約是7-8年。

萬科長租公寓的盈利難題，一直到今年才破局。今年1月，建設銀行旗下建信住房租賃基金與萬科集團聯合創立了“建萬住房租賃投資基金”，規模高達100億元，將用于投資收購房企存量長租公寓資產。萬科終于找到了長租公寓的退出渠道。

上個月底，招商蛇口跟上萬科的腳步，宣布將發行保租房公募REITs提上計劃日程，發布服務商邀標公告。

政策環境不一樣了

萬村的失敗對于萬科來說是一個重大打擊，這點從后來萬科董事長的訴說中可以看出。

2022年初，萬科董事長郁亮在2021年度業績會上稱：“十九大提出了租購并舉的方針之后，萬科是最早和最積極的響應者，我們非常看好租賃業務的發展前景，但是從中央的方針到各部門、各地出的政策來看，這個時間是非常長的，比如說農村集體用地能不能用于租賃房建設，這面臨著很多法規的突破，所費的時間是非常多的。再比如說關于機構租賃里面的稅費問題一直到去年才明朗。”

萬科董事長郁亮

郁亮還說：“ ‘二房東’模式讓萬科付出了很大代價。”

郁亮至少點出了城中村租賃的兩個難點：土地性質、稅費。

“國辦2021年發布的22號文就說明了，集體建設用地可以用來建設租賃住房。另外在自然資源部也明確了，農村集體建設用地在建成區范圍之內，不能開發房地產，但是可以做規模化租賃，特別是保障性租賃住房，法規問題現在都已經解決了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《鳳凰WEEKLY地產》說。

“稅費方面，2021年國家出臺鼓勵住房租賃企業的財稅政策，租賃企業的房產稅從12%降到4%，增值稅從5%降到1.5%，但國家公布后再各地落實力度不一樣，有些會要求附帶一些條件，比如房間必須納保等。如今深圳落實得比較到位了。”萬科泊寓的一名員工介紹。

萬科的萬村計劃如果再晚3年推進，也許得到的是不一樣的局面。

與2018年相比，深圳如今還新增了保障性住房的硬性任務。

按照深圳“十四五 ”規劃的任務目標，深圳將建設籌集保障性住房原目標從54萬套（間）提高到不少于74萬套（間），其中保障性租賃住房增加了20萬套。具體到2023年，深圳提出要新開工建設60個項?，建設籌集16萬套（間）。

安居微棠承擔的就是保障性租賃住房的任務，據介紹今年計劃推進4.9萬套(間)。

和萬村不一樣，安居微棠還得到了更多金融機構支持。公開資料顯示，安居微棠公司注冊資本20億，還獲得了國家開發銀行、工商銀行、建設銀行、中國銀行、農業銀行等大銀行的5000億元授信。

事實上，5000億元絕對是用不完的，按照2000元一平，一間平均20平，共16萬間計算，也才640億的成本。

天時地利條件已具備，安居微棠差的只有“人和”。

作為長租公寓的運營方，面對社會輿論，上述愿景明德的高層感覺到很委屈：“如果不做統租，只有兩種情況。一個是拆除重建做開發，大拆大建那肯定帶來房價上漲，深圳房價現在什么價格？租客能承受得了嗎？如果不拆也不統籌，房間依然分散在村民和小型二房東手里，那消防隱患、私搭亂建誰來整治？”

只不過，只能負擔起1000元租金的租客，最在意的或許并不是安全問題，生計問題最先擺在他們的面前。

“我遭遇過萬村，以前住在寶安后瑞，萬村把租金從550元漲到1350元，然后我搬到了鶴洲，租金600多。我現在一個月要交9500元的份子錢，今年收入不好，一天流水也才五六百，一整天要跑13個小時。今年9月，車子合約到期我就打算回老家了。”一名深圳的出租車司機對《鳳凰WEEKLY地產》說。